こんにちは、まめ太です。
今回は、家を買うタイミングを考えるにあたり、家賃補助について考えてみました。
以下のような状況ではマイホームを買うべきタイミングはいつなのでしょうか？
- いまは賃貸住まいのため会社から家賃補助あり。
- マイホームを建てると家賃補助がなくなるため、出費は増える
わが家は会社から住宅補助が3.5万円ほどいただいており、向こう5年程度はこの家賃補助を受けられる条件となっています。
現在賃貸物件に住んでいる方は同じように会社から補助をもらっている方が多いと思います。
よく持家派の人からは、「持家は資産」、「賃貸は家賃を払っても残らないので損」と言って、いずれマイホームをと考えているならばすぐに建てることを考える方が多いようですね。
しかしぼくは、「ちょっと待てよ」と思うわけです。
なぜなら、当座の出費を抑えられるという点では家賃補助をもらえる期間は使い切った方がお得ですし、賃貸物件に住み続けながら手元に残る分を貯金あるいは投資して持家に備える、という戦略もあるような気がしてます。
そこで、家を購入したら家賃補助が廃止される場合、家はいつ買うのがメリットがあるのか検証してみました。
お金をシミュレーションしてみる
まずぼくは、投資を行うことを前提に検証します。
（理由はぼくがすでに投資による資産形成に取り組んでいるからです）
＜検証の条件＞
・住宅費は月10万円で固定
・賃貸の場合も、10万円を払ったものと扱い、差額を投資に回すものとして計算。
・持家自体は資産にカウントしない
・投資利回りは3％とする
上記の条件で、計算しやすくするため仮に30年ローン（ローン合計3,600万円）を組んだ場合の30年後の負債と資産の数値で比較してみます。
ちなみに実際にぼくの要望を反映した家を土地付きで購入しようとした場合、だいたい3,600万円でした・・・。
すぐにマイホームを購入した場合
まずは、すぐにマイホームを購入した場合です。
住居費は年間120万円（毎月10万円）で累計金額を記入しています。
| 年 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居費 | 120 | 240 | 360 | 480 | 600 | 720 | 840 | 960 | 1080 | 1200 | 1320 | 1440 | 1560 | 1680 | 1800 | 1920 | 2040 | 2160 | 2280 | 2400 | 2520 | 2640 | 2760 | 2880 | 3000 | 3120 | 3240 | 3360 | 3480 | 3600 |
| 投資資産 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 投資利益 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
当然ながら、30年後にはローンを3,600万円を完済し、負債0となります。
ただし、投資もしてこなかったため資産も0となります。
賃貸のまま5年間貯金し、その後にマイホームを購入した場合
では、それに対して今の賃貸をそのまま5年間継続しながら、住居費として「10万円を払ったつもり投資」をするとどうなるのか。
わが家の場合ですが、現在の家賃補助を抜いた自己負担が4.5万円のため、10万円払ったつもりで生活すると、10－4.5＝5.5万円の投資ができることになります。
年間では5.5×12＝66万円が投資に回せることになります。
下記表では5年間は住居費が年間54万円（月4.5万円）、6年目からは年間120万円（月10万円）と設定しました。
また、分かりやすくするために、差額の66万円は5年間貯めた後に330万円をまとめて投資に回すとして利回り3％の複利で投資利益を計算しています。
| 年 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住居費 | 54 | 108 | 162 | 216 | 270 | 390 | 510 | 630 | 750 | 870 | 990 | 1110 | 1230 | 1350 | 1470 | 1590 | 1710 | 1830 | 1950 | 2070 | 2190 | 2310 | 2430 | 2550 | 2670 | 2790 | 2910 | 3030 | 3150 | 3270 | 3390 | 3510 | 3630 | 3750 | 3870 |
| 投資資産 | 66 | 132 | 198 | 264 | 330 | 340 | 350 | 361 | 371 | 383 | 394 | 406 | 418 | 431 | 443 | 457 | 471 | 485 | 499 | 514 | 530 | 545 | 562 | 579 | 596 | 614 | 632 | 651 | 671 | 691 | 712 | 733 | 755 | 778 | 801 |
| 投資利益 | 0 | 0 | 0 | 0 | 10 | 10 | 11 | 11 | 11 | 11 | 12 | 12 | 13 | 13 | 13 | 14 | 14 | 15 | 15 | 15 | 16 | 16 | 17 | 17 | 18 | 18 | 19 | 20 | 20 | 21 | 21 | 22 | 23 | 23 | 24 |
この表から、30年後の負債は、住宅ローン残りが3,870－3,270＝600万円です。
（単純に、住宅ローン開始が5年間遅れた分ですね）
一方、投資による資産は691万円です。
とすると、トータルでは91万円のプラスとなりますね。
仮にここで一括返済しても+91万円残るわけです。
もちろんこれは机上の検証ですので、考えないといけない点はいくつかあります。
たとえば、
・利回り3％は確定ではない
・5年後の住宅金利が上昇している可能性がある
・そもそも家賃補助制度が改定される可能性もある
・人により家賃補助の額、組む予定の住宅ローンの月額は異なる
といった点です。
利回りについては、確定拠出年金も3％前提で運用しているはずなので、決して無理な数字ではないと思っています。
住宅金利は、黒田さんがいつまで続投できるかしだいでしょうか。
住宅の営業マンではないですが、ぼくも今後5年で利上げする可能性のほうが高いのではと思っています。
最後の点ですが、この検証結果は各自の状況により異なるので、注意してくださいね。
たとえば、住宅ローンをもう少し低く抑えられる想定であれば、負債－資産のトータルは逆転してくると思います。
詳細は個別にFPに相談したほうがいいでしょう。
まとめ
まとめると次のように言えます。
現在の賃貸の家賃負担とマイホームの住宅ローンの金額差を比較
・差が少ない人はすぐにマイホームを買った方がお得。
・差が大きい人はその分貯金して投資元本に充てたほうが資産形成の面で有利
以上、わが家の場合の家を購入するタイミングですが、結論としては家賃補助が続く限り遅いほうがいいと考えています。やはり5年後くらいが子供の学校と家賃補助が切れるタイミングでちょうどよい気がしています。
ただし、大前提として家賃補助で浮いた分を「払ったつもり貯金」で取り分けて投資に回すということをしていないと意味がないですからね。
「家賃補助で浮いてるから飲もう！」なんて散在していると元も子もないです。（ﾄﾎﾎ）
この「払ったつもり貯金」をすることで、実際に住宅ローンの月10万円が現実的な支出なのか考えることもできますしね。
